יוקר המחייה בישראל הוא מן הגבוהים במדינות המערב. זוג ישראלי שרוצה לרכוש דירה יצטרך לשלם על כך מיליוני שקלים וגם אז הוא כנראה יצטרך לקחת הלוואת משכנתא מלבד ההון העצמי שהוא יעשה בו שימוש. במהלך תהליך חיפוש הדירה שלנו שיכול להיות ארוך, חשוב להכיר את המגבלות הרגולטוריות ולהבין מהם תנאי הסף לפני שלוקחים את המשכנתא. דרישות אלו יכולות להיות מגוונות מאוד ולהשתנות מרוכש דירה אחד לרוכש דירה שני בהתאם לכך אם לרוכשי הדירה זוהי רכישת דירה ראשונה, רצון לשיפור דיור, רכישת דירה שנייה נוספת וכדומה.
בשביל להיות זכאים לקבל הלוואת משכנתא אנחנו חייבים להיות מודעים להבדלים בסך ההון העצמי בסוגי הרכישה השונים. למי שרוכש דירה ראשונה יש דרישה של 25 אחוז הון עצמי בשביל להיות זכאים לקבלת הלוואת משכנתא. למי שיש דירה ורוצה למכור ולרכוש אחרת יש צורך ב30 אחוז הון עצמי לשם זכאות לקבלת הלוואת משכנתא. למי שיש דירה ומעוניין לרכוש אחת נוספת, יש צורך בכ-50 אחוז הון עצמי או לחלופין משכון הנכס הקיים ולהשתמש בכספי המשכנתא כהון עצמי התחלתי. מי שמעוניין לרכוש דירה במחיר למשתכן יש צורך בהון עצמי של 100,000 ₪ לפחות.
ההון העצמי למשכנתא יכול להשפיע על גובה הריבית של המשכנתא. ככל שההון העצמי שלנו גבוה יותר כך נצטרך לקחת הלוואה בסכום נמוך יותר והריבית שנקבל על הסכום החודשי שנחזיר את ההלוואה לבנק תהיה נמוכה יותר. כאשר אין לנו הון עצמי גבוה אנחנו נקבל תנאי החזר פחות טובים להלוואת המשכנתא שלנו והריבית שנקבל על הסכום להחזר ההלוואה תהיה נמוכה יותר. ככל שההון העצמי גבוה יותר הריבית על המשכנתא נמוכה יותר.
לא פשוט להשיג הון עצמי ללקיחת משכנתא ויש מספר דרכים לעשות זאת:
למעשה אין באמת פתרון קסם שיכול לאפשר לנו להגיע להון עצמי יש מאין. כאשר אנחנו רוצים להגיע לסכום מינימלי של הון עצמי בשביל שנוכל לרכוש דירה אנחנו קודם כל צריכים להתרגל לחסוך כמה שיותר כסף. ככל שנחסוך יותר כספים כך ההון העצמי שלנו שיצטבר יהיה גבוה יותר ויאפשר לנו להגיע לרכישה של דירה או בית. גם אם אין לנו מספיק הון עצמי בשביל לרכוש דירה באזור יקר או נחשב – כדאי לנו לשקול לרכוש באמצעות הון עצמי נמוך יותר ומשכנתא נמוכה יותר דירה באזור פחות יוקרתי או פחות מבוקש. את הדירה הזולה יותר שנרכוש נוכל להשכיר ולחסוך את הכסף מהשכירות לשם רכישה עתידית של נכס יוקרתי יותר.
כאשר אנחנו רוצים לעשות חישוב הון עצמי למשכנתא אנחנו חייבים לחשב הוצאות נלוות שיכולות להיות חוץ מהתשלום על הדירה שאנחנו רוצים לרכוש. הוצאות נלוות נוספות יכולות הוצאות של שכירות בזמן שהדירה שקנינו תעבור לבעלות שלנו או תיבנה. הוצאה נוספת יכולה להיות תשלום ליועץ משכנתא או להבדיל למתווך דירות שימצא לנו את הדירה שאנחנו רוצים לרכוש. הוצאות נוספות יכולות להיות הבדלים בריבית שיגדלו במהלך השנים בהם נצטרך להחזיר את ההלוואה. אם אנחנו לוקחים משכנתא עכשיו אנחנו צריכים להיות מודעים לכך שבעוד עשר או עשרים שנה הריבית יכולה להיות גבוהה יותר. הוצאה נוספת שיכול להיות שנצטרך להוציא היא הצמדה של העלות הסופית של הדירה שקנינו לממד תשומות הבנייה. אם נרצה להכניס עיצוב מותאם אישית לדירה שקנינו או לשנות את התוואי הפנימי שלה – זה גם כרוך בעלויות נוספות. לכן חשוב לקיים ניהול כספים נכון על מנת להצליח להתנהל בצורה תקינה.
בסופו של דבר, חיסכון להון עצמי למשכנתא יכול להיות מסע ארוך. כאשר אנחנו חוסכים כסף למשכנתא שלנו אנחנו צריכים להיות מודעים לכך שיכולות לעבור מספר שנים עד שנוכל להגיע לסכום המינימלי הנדרש לשם זכאות לקבלת משכנתא מהבנק. אם אנחנו רוצים לרכוש דירה אנחנו חייבים לגלות סבלנות ולדעת שיכולות להיות הרבה מהמורות בדרך שלנו לרכישת דירה.
התייעצות עם אנשי מקצוע כמו יועצי משכנתאות תוכל לסייע לנו להבין טוב יותר איך אנחנו יכולים לחסוך כסף וכמה הון עצמי בדיוק אנחנו צריכים לחסוך. תנאי הלקיחה של משכנתא הם מורכבים מאוד והם מותאמים אישית לכל מי שרוצה לקבל משכנתא לעצמו או למשפחה שלו. יועץ משכנתא פרטי יוכל להסביר לנו ולסייע לנו להבין יותר לעומק מה לקיחת משכנתא זו כוללת.
