מחירי הדירות לא מפסיקים לטפס כבר למעלה מ-12 שנים, ובחודשים האחרונים גם הריבית התייקרה במידה משמעותית עקב צעדי בנק ישראל בעקבות עליית שיעור האינפלציה. בהתאם נדרשת אחריות רבה מאוד בלקיחת משכנתא, כשהבסיס הוא היכרות עם היתרונות והחסרונות של המסלולים השונים. מידע נוסף הוא ריביות משכנתא, כלומר שיעור הריבית הנהוג כל יום בכל אחד מהמסלולים, וגם את המידע הזה תמצאו כאן בעמוד.
במשך שנים רבות מסלול הפריים היה אטרקטיבי מאוד, בגלל ששער הריבית במשק היה כמעט אפס. על-מנת למנוע מלוקחי המשכנתאות להיחשף לסיכון רב מדי, הטיל בנק ישראל מגבלה של ממש על משקלו של מסלול הפריים בתמהיל הכולל – 33% בלבד. בסוף שנת 2020 החליט בנק ישראל לאפשר גם משכנתאות שבהן שיעור מסלול הפריים מגיע לשני שליש, והציבור ניצל את האופציה הזו.
כיום, לאחר העלאות הריבית, המסלול כבר פחות אטרקטיבי אם כי עדיין מהווה חלק מהתמהיל בכל משכנתא. הלוואה ב-10 שנים תוביל לגביית ריבית של כ-1.8% במסלול זה. במשכנתא ל-30 שנים שיעור הריבית במסלול הפריים כבר מזנק לסביבות ה-2.5%.
ריביות משכנתא קבועות ולא צמודות למדד הן ריביות גבוהות מאוד. הסיבה לכך היא כמובן הוודאות: מאחר שבניגוד למסלול הפריים, הריבית במסלול קל"צ לא עולה כשבנק ישראל מעלה את שיעור הריבית במשק, ובנוסף היא גם לא צמודה למדד המחירים לצרכן, הבנקים יכולים להרוויח ממתן הלוואה במסלול זה רק אם הריבית עצמה תהיה גבוהה יחסית. נכון ל-2022 גובה ריבית הקל"צ נמצא בטווח שבין 2.5% לבין 3.5%. ככל שתקופת ההחזר מתארכת, כך הריבית הקבועה והלא צמודה תהיה קרובה יותר לקצה העליון של הטווח הנ"ל. מאפיין נוסף של מסלול זה הוא עמלת פירעון מוקדם גבוהה מאוד.
ריביות משכנתא קבועות אבל צמודות למדד מושפעות משיעור האינפלציה. לאחר תקופה ארוכה יחסית של אינפלציה כמעט אפסית, ב-2022 המחירים שוב זינקו, בעיקר עקב פלישת רוסיה לאוקראינה – עובדה שהציפה את החיסרון המשמעותי ביותר של מסלול זה. יחד עם זאת חשוב לזכור שהריבית הבסיסית במסלול זה נמוכה יחסית – כ-1.5% במשכנתא ל-10 שנים, וכ-2% במשכנתא שניתנת לתקופה של שני עשורים (בשיעור מימון של 45% או פחות).
עוד ריביות משכנתא שכדאי להכיר ולשקול לשלב בתמהיל הן אלה שניתנות במסלולים המשתנים. ריבית משתנה עשויה להיות צמודה למט"ח או למדד. הבחנה נוספת היא בין ריביות שמשתנות אחת לשנה ובין אלה שמשתנות רק פעם ב-5 שנים.
המורכבות הרבה של בניית תמהיל משכנתא אופטימלי תוך התייחסות גם להווה וגם לעתיד הצפוי לעין מחייבת הקדשת זמן רב והתעמקות בתחום. ייעוץ משכנתא מצד מומחה אובייקטיבי הוא שירות מועיל במיוחד שמאפשר גם להוריד את הריבית בכל מסלול בזכות העלאת כושר המיקוח מול הבנקים השונים.
