תמ"א 38 או בשמה המלא: תכנית מתאר ארצית מס 38, היא תכנית התחדשות עירונית אשר פותחה קודם כל בכדי לעודד בעלי דירות לחזק את הבתים הישנים שלהם כך שיהיו עמידים יותר בפני רעידות אדמה. לתוכנית המדוברת יש כמה מטרות: לקבוע הסדרים תכנוניים לחיזוק מבנים וכן לשפר את העמידות שלהם בפני רעידות אדמה, לקבוע הנחיות לחיזוק המבנים ומתוך כך לזהות ולאפיין את סוגי המבנים אשר דורשים חיזוק, לעודד את ביצוע ההנחיות וכן לחזק את המבנים ולהעניק מתן זכויות בנייה נוספות ועוד.
קרדיט לתמונה: pixabay
תמא 38 היא תוכנית אשר מעניקה לבעלי דירות בבתים משותפים זכויות בנייה חדשות על גג הבניין. באמצעות זכויות הבנייה החדשות, ניתן יהיה לממן את חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה וכן את השבחת הבניין, אשר יובילו בסופו של דבר לעליית ערך משמעותית בעתיד. המצב הוא למעשה לחבר בין האינטרסים של כל הצדדים ולהגיע למצב שבו כולם מרוויחים: הדיירים משביחים את הנכס שלהם ללא עלות, היזם מקבל זכויות בנייה והמדינה מבטיחה את חיזוק המבנים בפני רעידות אדמה.
התוכנית מקנה תמריצים בדמוי זכויות בנייה וכן הטבות מס. התמריצים הללו למעשה מאפשרים לתהליך להתנהל באופן עצמאי בין היזמים לבין בעלי הדירות. אם הבניין עומד בקריטריונים לביצוע תוכנית תמ"א 38, הדיירים עורכים הסכם עם הקבלן שבו הם מעבירים לידיו את זכויות הבנייה שמקנה להם התוכנית וזאת בתמורה לביצוע הפרויקט על ידו.
חשוב לדעת כי ישנם מסלולי תמ"א 38 כיום, כאשר תמ"א 38/1 מתחלק לפרויקט של התחדשות עירונית אשר בו מחזקים מבנה קיים. המסלול כולל את הגדלת שטח הדירות הקיימות ובד בבד מתן זכויות לבניית דירות נוספות אשר היזם יכול למכור. תוכנית נוספת היא תמ"א 38/2- מדובר על תיקון השני של התוכנית המתייחס לפרויקט של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 שבו הורסים את המבנה לטובת בנייתו מחדש.
החוק קובע בבירור כי רק למבנים מסוימים יינתנו זכויות בנייה במסגרת תמ"א 38, כך לדוגמא: מבנים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני ה1 בינואר 1980 וגובהם מעל 2 קומות. מבנים שנבנו לאחר מכן עומדים בתקן המחמיר לעמידות בפני רעידות אדמה אשר נכנס לתוקפו באמצע שנות ה70 ולכן הם לא זקוקים לתמריצים אשר מקנה התוכנית. אם אינכם יודעים מהו התאריך שבו קיבל היתר בנייה המבנה שלכם, ניתן לברר זאת במחלקת ההנדסה של העירייה או של הרשות המקומית.
הסכם תמ"א 38 צריך לכלול כמו כל פרויקט נדל"ן אחר חוזה בין הקבלן לדיירים. ישנם כמה דברים חשובים שהחוזה צריך לכלול כגון: פריטי הקבלן, זכויות וחובות, היתר בנייה, מועד ביצוע ולוחות זמנים ועוד. הבנייה תתבצע על ידי הקבלן וחשוב מאוד לדעת שיש באפשרותכם לקבוע שבניית הדירות הנוספות על הגג תתבצע רק לאחר השלמת עבודות חיזוק המבנה, כפי שמוגדר בתקנון תמ"א 38. החוזה צריך לכלול גם ערבויות לביצוע העבודה, מיסים ותשלומים, חניה, ביטוח מקיף ועוד.
