האחד מורכב אך איטי, השני מהיר ואפילו פשוט לביצוע; מאחד תיתקלו בהתנגדויות משמעותיות יותר, אבל השני יפיק תשואה מוגבלת
פינוי בינוי היא מערכת מורכבת ואיטית. תמא 38, לעומת זאת, היא מהירה ואפילו פשוטה לביצוע. ההבדל בין שתי המערכות הללו טמון בתשואות שלהן. לפינוי בינוי יש התנגדויות משמעותיות יותר מתמא 38; עם זאת, זה גם מייצר תשואה מוגבלת.
התחדשות עירונית היא תהליך שמטרתו לשפר את איכות החיים באזור עירוני. זה נעשה באמצעות פיתוח מחדש של מבנים ישנים, בין אם במסגרת פרויקט ובין אם כתוצאה מכוחות השוק.
פרויקטים של התחדשות עירונית נעשים בדרך כלל באמצעות שותפות ציבורית-פרטית בין רשויות ממשלתיות לחברות פרטיות, או לעיתים על ידי יזמים בודדים שרוצים לשפר את נכסיהם בכספי ציבור.
כיום, התחדשות עירונית היא תהליך של שיפוץ או הרחבה של מבנים באזור עירוני לשיפור איכות החיים של התושבים.
ההתחדשות העירונית מתמקדת בשתי אפשרויות עיקריות: שיפוץ והרחבת מבנים או לחילופין הריסה מוחלטת של בנייה והקמת בניין חדש במקומו. זה יכול להיעשות עם כספים ממשלתיים, תרומות מארגונים פרטיים, או באמצעות אג"ח עירוניות.
התחדשות עירונית היא לא רק שינויים פיזיים – היא כוללת גם שינויים חברתיים שיכולים לשפר את איכות החיים של התושבים. שינויים אלו עשויים לכלול: שיפור תשתית התחבורה, הגדלת הזדמנויות תעסוקה, הפחתת שיעור הפשיעה והזדמנויות חינוך טובות יותר.
עורך דין להתחדשות עירונית יכול לסייע לכם במידה ואתם צריכים לפנות בניין או תמ"א 38 עקב מצב חירום כמו שריפה או אסון טבע. הם יכולים גם לעזור לך לקבל אישורים מפקידי העירייה או לשכנע אותם להיעתר לבקשתך לסטייה מכללי הייעוד.
עורכי דין להתחדשות עירונית עובדים בדרך כלל על פרויקטים כגון:
- פינוי מבנים או נכסים כדי לפנות מקום לבנייה חדשה
- פיתוח תוכניות לפרויקט שיפוץ על ידי מתן ייעוץ בנושאי ייעוד, שימוש בקרקע, השפעה על הסביבה ונושאים נוספים המשפיעים על הפרויקט
- דיון בסכסוכים הקשורים בשיפוץ שטח
פרויקטים של התחדשות עירונית הם לרוב מסובכים וקשים. יש להם בעלי עניין רבים, מה שמקשה על ביצוע הפרויקט. ישנם 3 מסלולים עיקריים בהם מבוצעים פרויקטים אלו:
1) התחדשות של אזור קיים
2) פיתוח מחדש של שטח שאינו בשימוש כיום לכל מטרה
3) יצירת אזור חדש מאפס.
המסלול הראשון הוא הפופולרי ביותר בקרב הערים כיום מכיוון שהוא זול וקל יותר ליישום. המסלול השני יקר יותר ודורש יותר זמן אבל הוא מוביל לאחוזי הצלחה גדולים יותר מבחינת שיפוץ. המסלול השלישי דורש הרבה תכנון וכסף, אבל הוא בעל אחוזי ההצלחה הגבוהים ביותר בכל הנוגע ליצירת אזורים חדשים מאפס.
על מנת להפחית את הסיכון לתאונות אפשריות, בקשות בנייה ואישורים מפונים לרוב ממתחם לפני השלמתו.
משרד הבינוי והשיכון יכריז על המתחם כאזור פינוי בינוי כאשר קיים סיכון גבוה לתאונה. לאחר מכן, הבעלים או היזם של המתחם יידרש לספק תוכניות פינוי רשמיות עבור בקשות ואישורי בינוי.
פינוי התנגדות לבניין ופיצוי הם שני דברים שונים. פיצויים הם הכסף שיינתן לאדם שאיבד את ביתו עקב הליכי הפינוי.
בכל הנוגע לפינוי הוא נתקל לא פעם בהתנגדות כלשהי (של שכנים, דיירים, רשות מקומית ועוד), אך נהנה מתוספת בלתי מוגבלת - שתשפיע על יכולתו של המפונה לרכוש בית חדש או לעבור לגור בדירה. דירה חדשה.
צורת הפיצוי הנפוצה ביותר היא כאשר בעלי בניינים מחלקים דמי שכירות חינם עד שישה חודשים לאחר תהליך הפינוי.
בניית דירה חדשה פטורה ממס שבח אם היא נרכשה על ידי יזם לפני תחילת הבנייה.
התנאי החשוב ביותר לפטור ממס שבח הוא שהיזם ישלם את מס הרכישה ובהתאם לקריטריונים לגבי שווי הדירה החדשה.
על מנת להימנע מההשפעות השליליות האפשריות של בנייה על הסביבה הסובבת, נדרשים פעמים רבות פינוי זמני של פרויקטים של בנייה למגורים.
דירה חלופית היא פתרון דיור זמני שניתן לספק במהלך הבנייה. הוא ממומן על ידי היזם/קבלן ויכול לשמש את העובדים ובני משפחותיהם.
תמ"א 38 הינו היתר בנייה מסוג חדש שאינו מצריך כל הודעה מוקדמת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. נדרש הוצאת היתר בנייה והפרויקט חייב באישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
התמ"א 38 היא תהליך בנייה שיש לו תקופת התנגדות והחזרה. היא מאפשרת הרחבת שטח הדירה בטווח זמן מוגבל. ההתנגדות לתהליך מסוג זה קטנה במיוחד מכיוון שזה נעשה מטעמי בטיחות וגם מכיוון שלוקח רק מספר ימים להשלים את כל התהליך. יחד עם זאת, לתהליך מסוג זה אין ערך רב מכיוון שהוא מוגבל על ידי מקום.
פטור ממס שבח ניתן ליזמים המשקיעים בתמ"א 38.
תמ"א 38 הוא סוג חדש מאוד של פרויקט שפותח על ידי הממשלה. מדובר בפרויקט ייחודי עם יתרונות רבים למשקיעים וליזמים. המשקיעים לא יצטרכו לשלם מסים על השקעתם בתמ"א 38. הם גם יהיו פטורים ממס שבח.
על מנת להימנע מההשפעות השליליות האפשריות של בנייה על הסביבה הסובבת, נדרשים פעמים רבות פינוי זמני של פרויקטים של בנייה למגורים.
דירה חלופית היא פתרון דיור זמני שניתן לספק במהלך הבנייה. הוא ממומן על ידי היזם/קבלן ויכול לשמש את העובדים ובני משפחותיהם.
זו שאלה נפוצה שאנשים שואלים כאשר הם שוקלים שני פרויקטים שונים. התשובה היא שזה תלוי במצב. הכל תלוי בשביל מה נעשה הפרויקט וכמה זמן ייקח עד להשלמתו.
במקרה של תכניות פינוי, הן מציעות יותר הגנות ושיטות עבודה שמזינות את התהליך והופכות אותו ליעיל יותר. מבחינת תוכניות דיור, הן מציעות תהליך טוב יותר לבניית דיור בר השגה באזורים מאוכלסים בצפיפות.
התמ"א 38/2 הוא תהליך ארוך יותר, שדורש הרבה זמן ומאמץ. תהליך ההריסה והבנייה קצר יותר, אך הוא לא נכנס לתוקף עד ליישום תמ"א 38/2.
ההבדל העיקרי בין שני הפרויקטים הללו הוא משך הזמן שלוקח להשלמתם. תהליך ההריסה והבנייה נמשך עד ארבע שנים, כאשר תמ"א 38/2 יימשך עד שמונה שנים.
בעתיד, תוכנית הפינוי של עיר תהיה שונה ממה שהיא כיום. תוכנית הפינוי תהיה רוחבית יותר ותתמקד בפינוי שכונות במקום בניינים בודדים.
זאת מכיוון שבעתיד, כתחליף לתמ"א 38 המסורתית, המדינה תתמקד בתוכניות פינוי גדולות ואופקיות המתבצעות בשכונות על פני מספר שבועות או חודשים ולא בבניינים בודדים על פני שעות בודדות.
משרד יוזוק מלכין ושות' הינו עורך דין פינוי ובינוי בעל ניסיון בדיני מקרקעין וליווי פרויקטים של התחדשות עירונית.
אם אתם מעוניינים להתחיל הליך עצמאי לחיזוק המבנה, פנו כבר עכשיו למשרד יוזוק מלכין ושות' - עורך דין פינוי בינוי בעל ניסיון בדיני מקרקעין וליווי פרויקטים של התחדשות עירונית.
