רמי אריה, עו"ד רו"ח
החל מיום 1.1.2018 ניתן למכור דירת מגורים בחישוב לינארי מוטב לקרוב, ובכך לאפשר לקרוב הרוכש ליצור יום רכישה ושווי רכישה מחודשים שיקנו לו יתרון בחישוב השבח בעתיד, במיוחד אם מחירי הדירות יקפאו או ירדו בעתיד. מימוש דירה כזו אמנם יהיה כפוף לתקופת הצינון של שלוש או ארבע שנים, אך בתנאים מסוימים, יש כאן אפשרות לתכנון מס שיחסוך מס שבח ניכר.
נזכיר כי האפשרות למכירת דירה לקרוב בחישוב לינארי מוטב לא הייתה קיימת בתקופת המעבר בשנים 2014-2017. כך בעניין אייזנברג (ו"ע 37035-10-15 אייזנברג נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור מרכז, ניתן ביום 17.4.2018), נדונה מכירת דירת מגורים שהייתה בבעלות משותפת של אייזנברג ואחותה. בעקבות סכסוכים שונים אשר התנהלו ביניהן נמכרה הדירה על ידי כונסי נכסים שמונו לכך על ידי בית המשפט למשפחה.
בשנת 2014 פנתה אייזנברג למנהל מיסוי מקרקעין וביקשה לחשב את מס השבח החל בגין השבח שנצמח לה עקב מכירת חלקה בדירה, וזאת – בדרך של "חישוב מס ליניארי מוטב" על פי סעיף 48א(ב2)בחוק מיסוי מקרקעין. בפנייתה זו טענה אייזנברג, בין היתר, כי למרות שמדובר לכאורה במכירה של זכויות בדירה ל"קרוב", דהיינו – בין אחיות, יש להעניק לה בכל זאת את ההטבה הגלומה בדרך חישוב זו שכן חלקה של אייזנברג בדירה נמכר לאחותה במסגרת הליך כינוס נכסים.
בסעיף 48א בחוק מיסוי מקרקעין התווסף תת סעיף (ב2) אשר לפיו נקבע: "(ב2)(1) על אף האמור בסעיף קטן (ב)(1), במכירת דירת מגורים מזכה שיום רכישתה היה לפני יום המעבר, יחויב השבח הריאלי בהתאם להוראות אלה:
(א) השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס.
(ב) על יתר השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור הקבוע בסעיף קטן (ב)(1).
"יום המעבר" הוא יום 1.1.2014. "תקופת המעבר" נקבעה החל מיום המעבר ועד ליום 31.12.2017.
בנוסף, סעיף 44(ד) בחוק ההסדרים קובע כי על אף הוראות סעיף קטן (ג) במכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר, נדרש כי: "(ג) המכירות אינן לקרוב כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, בין בתמורה ובין שלא בתמורה".
במקרה דנן סבר בית המשפט כי לשון החוק אינה מותירה מקום לשיקול דעת של מנהל מיסוי מקרקעין באשר לאי החלת חישוב מס לינארי מוטב כאשר מדובר במכירה בין "קרובים".
בית המשפט קבע כי התנאי שבסעיף 44 בחוק ההסדרים הקובע כי לא יתאפשר לנישום ליהנות מחישוב מס לינארי מוטב בתוך תקופת המעבר כאשר מדובר במכירה של דירת מגורים ל"קרוב" הינו בגדר "חזקה חלוטה". אין מדובר ב-"מכירה כפויה" אלא במכירה שנבעה מרצונה של אייזנברג לפרק לאלתר את השיתוף בדירה עם אחותה.
אולם, המכירה בחישוב לינארי מוטב, לאחר תקופת המעבר, דהיינו: מיום 1.1.2018 לקרוב, היא בהחלט מותרת על פי החוק, ויכולה כאמור להקנות יתרונות מיסוי משמעותיים בעתיד, במחיר תשלום מס שבח זניח ומס רכישה מופחת כיום.
רמי אריה עו"ד ורו"ח הוא מומחה לדיני מיסים
מידע והרחבה נוספים ראו באתר מיסים ועסקים www.ralc.co.il
