כיצד משווקים נכס למכירה בתל אביב | ראיון עם ברק בר-לב

איך משווקים דירות למכירה בצפון תל אביב

במינימום זמן ובמקסימום תמורה?

בר-לב נדל"ן משרד מצטיין  לתיווך דירות בצפון תל אביב - הסיפור שלנו

ראיון עם העומד בראש המשרד, ברק בר-לב, מבכירי מתווכי הנדל"ן בצפון תל אביב עם מומחיות ייחודית בטיפול של פרויקטי להתחדשות עירונית בכלל ובמתחמי מגורים בפרט. ברק נמנה על המבוקשים והמצליחים מבין סוכני הנדל"ן בתל אביב בזכות ניסיון נרחב חוצה גבולות במקרקעין לצד שיטות השיווק 'מחוץ לקופסה' שמובילות את המזמין  לתוצאות מצוינות. תוכן חובה לכל מוכר דירה בצפון החדש והישן בתל אביב

שאלה: מהי תוצאה מצוינת עבורך?
ברק: השגת יעדי המזמין.

שאלה: כמה זמן בממוצע לוקח לך לשווק נכס?
ברק: תלוי את מי שואלים. אני משווק נכסים תוך 60 יום ואף פחות מכך. ותרשום לפניך: זו ה-ת-ח-י-י-ב-ו-ת !!!

שאלה: וכמה זמן לוקח למתווך דירות בתל אביב לשווק נכס?
ברק: בממוצע כחצי שנה, ואני מתייחס לשוק דירות למכירה בצפון תל אביב.

שאלה: למה למתווך רגיל התהליך אורך כל כך הרבה זמן?

ברק: מרבית מתווכי הנדל"ן בתל אביב (כמו בכל מקום אחר) פועלים בשיטות המסורתיות. למשל, פרסום ביד 2 או שת"פ עם מתווכים אחרים. מכיוון שהפרסום פונה לכול עם ישראל אין שום סינון של קהלי יעד. מכיוון שהשוק תחרותי, מרבית המתווכים אינם מסננים גם את טיב הנכסים שהם לוקחים על עצמם לשווק.

בפועל הסוכן מציג את הנכס לעשרות קונים פוטנציאליים, כולל כאלה שאין להם יכולת כלכלית מלכתחילה. כך הם שורפים זמן ואנרגיה, ובסופו של יום חוזרים אל המוכר כדי ללחוץ אותו לרדת במחיר.

שאלה: אז איך אתה מצליח לשווק עסקה מסוג של דירה למכירה בצפון תל אביב בתוך 60 יום?

ברק: 60 יום זה המקסימום. בדרך כלל הרבה פחות. איך? סינון כפול – גם לא משווק כל נכס שעולה על מפת הדירות למכירה וגם בודק יכולת כלכלית של הקונה.

וזה אצלנו כלל ברזל: לא משווקים דירה שיש בה חריגות בנייה או ליקויי בנייה מהותיים. פשוט לא.

את הבדיקות המקדימות – תקינות הנכס ויכולת כלכלית מוכחת של קונה פוטנציאלי – אני עושה על חשבוני וביוזמתי. כן, זה ללכת למחלקת ההנדסה בעירייה, להוציא את תיק הבניין למשוך בצורה מקוונת נסח טאבו עדכני כדי לוודא שאין עיקולים ומשכונות לרבות מסמכי הבית המשותף כדי לבדוק שאין חריגות בניה, להבין את מעמד הקניין, בד בבד לבחון זכויות בנייה הבלתי מנוצלות במקרקעין, ועוד מגוון בדיקות מקדימות.

שאלה: ומה לגבי מקסימום מחיר, איך כאן אתה מצליח למכור נכסים במחיר גבוה?

ברק: התשובה קשורה לשאלתך הקודמת. בגלל שאני בוחר לשווק רק נכסים איכותיים ומבוקשים, כל שנותר לי הוא למצוא את הקהלים שנכסים אלה מתאימים להם. הן בגלל העדפתם למגורים בתל אביב ובמיוחד בשכונות הצפוניות, הן משום שהם מעוניינים בנכס מניב להשקעה. בשני המקרים מדובר בקהלים שהייתי מגדיר אותם כך: "הם מוכנים לשלם יותר העיקר לשבת בשורה הראשונה בקונצרט".

שאלה: ובכל זאת, איך אתה מגיע לקהלים כאלה?

ברק: בעבודת נמלים! במהלך עשור שנים בנינו מאגר של אלפי לקוחות מהעשירונים העליונים. אחד אחד, לאט לאט, מפה לאוזן, מהמלצת הלקוחות למעגלים הקרובים שלהם שגם הם בעלי אותו אפיון: תל אביביים בנשמה, ובעלי יכולת כלכלית. בנוסף, מעבר למהירות הביצוע והמחיר המעולה, כולם קיבלו שירות ברמה הגבוהה ביותר. ואני לא מדבר רק על נועם הליכות אלא על פעולות שתרומתן להצלחת העסקה בכלל ולמיזעור הסיכונים למוכר משמעותית אפילו קריטית.

שאלה: סליחה, אבל זה משהו שאתה חייב להסביר. איזה שירותים?

ברק: המון!!! וברשותך לא אחשוף הכל אלא רק כמה שירותים בלעדיים מייצגים. נתחיל בכך שהלקוחות שלנו נהנים ממעטפת ביטחון אישית ברמה הגבוהה ביותר. אני משפטן בהשכלתי ובנוסף אני מעסיק בסוכנות הנדלן עוד מתווכים שהם משפטנים, כולם מומחים בדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין, והמשמעות היא:

• משפטנים עושים את הבדיקות המקדימות
• משפטנים מנהלים בעבור הלקוח את המשא ומתן מול הקונה. חשוב במיוחד כשהקונה מיוצג או מלווה על ידי עורך דין.
• הם מעניקים ייעוץ בענייני מיסוי מקרקעין כדי למצות את מקסימום הזכויות ולהוביל למצב של מינימום מס אם בכלל (מס שבח לדוגמא).

חשוב במיוחד ללקוחות בעלי יותר מדירה אחת.

• הם גם מכינים לעורך הדין של המוכר תיק נכס מוכן לחתימה. המסמכים, האישורים, האגרות… הכל כבר טופל. צריך רק לנסח חוזה ולהחתים את הצדדים.*
• ואם הלקוח ירצה הם גם ינסחו את חוזה המכר בתנאים הטובים ביותר בעבורו וייצגו אותו במעמד חתימת החוזה.

*אגב, כל השירותים שברק מנה עד כה הם ללא כל תוספת תשלום.

שאלה: ההשקעה שלך בכוח אדם, זמן וכסף, משפיעה על גובה דמי תיווך?

ברק: תתפלא אבל ממש לא! יש דרך מקובלת בענף שקובעת את גובה עמלת המתווך – 2% + מע"מ. זה שכרי ולא שקל אחד יותר.

שאלה: מדוע פרויקט התחדשות עירונית הוא כה מורכב?

שאלה: אפשר להתקשר אליך?

ברק: עסקה מסוג של דירות למכירה בצפון תל אביב דורשת מיומנות ומיוחדות וכאן נשאלת השאלה האם יש לך דירה למכירה בצפון תל אביב?

בשמחה, בכל עת

077.449.0338 :)

בר-לב נדל"ן | כתובת מקצועית עבור מוכרי דירות