תקן שמאי 21 נועד כדי לקבוע את היקף הבינוי שיאושר במסגרת של תוכניות להתחדשות עירונית ובכלל זה, תכנית פינוי בינו. כדי שהרווח היזמי ייחשב כראוי – עד כה נחשב שיעור הרווח היזמי כרווח "ראוי" בין 25-30% . ובכן, לצורך חישוב היקף הבינוי שיאושר בתכנית להתחדשות עירונית (לפינוי בינוי), תקן 21 הגדיר את ההוצאות המוכרות והן את התמורות המוצעות לבעלי הנכסים מתוך הכרה לצורך קביעת השווי של הפרוייקט.
רק לצורך הבהרה, בעיר י-ם נהוג להכיר בתוספת מקסימלית של עד עשרים וחמישה מ"ר לכל יחידת מגורים קיימת אשר תיחשב כרחלק מרכיב ההוצאות של הפרויקט, לצורכי חישוב התקן השמאי. לפני כ 3 חודשים פירסם השמאי הממשלתי מר אוהד עיני (בדימוס) רפורמה בתקן 21, שתביא לקביעות הרף המינימלי הנדרש לרווח היזמי לצורך תקן 21. מדובר בעשרים אחוז רווח יזמי ביחס להוצאות בפרויקט המוכרות בנוסף, "גנז" את רכיב תקרת ה-רווח היזמי האפשרי שיוכר. זאת ועוד, שטח התוספת שייתווסף לשטח הנכס לבעלי היחידות הקיימות כחלק ממסגרת התקן השמאי, תהא לכל הפחות 12 מטר .
כאן המקום לציין כי מועצת השמאים החלה לקדם תוכנית לשינוי יסודי לנושא תקן 21 - השמאי שבמסגרתה א, ייגנז רכיב הרווח המינימליסטי ליזם.
הטענה בקליפת אגוז
היא כי קביעת רווח מינימלי תמנע יישום פרוייקטים בהן יש כדאיות כלכלית גם אם שיעור הרווח נמוך יותר מזה הקבוע בתקן. לא רק זה, אלא שלפי הפרסום יבוטל גם רף המינימום לתוספות מוצעות לבעלי דירות - כך שניתן יהא להציע לבעלי דירות תוספת שטח פחותה אף מ-12 מ"ר (ואולי אף לא להציע כלל תוספת שטחים לדירה) –
על פניו נראה כי, רף התמורה המינימלי לקביעת השטח יותר בידיו של כוחות השוק. האינטרס העומד מאחורי מועצת השמאים בביטולה של מסגרת התמורה המינמלית נראה די ברור, משהרי עבודת השמאים תהפוך להכרחית וחשובה באלף מונים שכן בהיעדר הנחיה מפורשת לקביעת תמורות מינימליות וקווים מנחים, כל הצעה ששתקבל מצד יזם תידרש לבחינת השמאי, כחלק בלתי נמפקד מכלכלת הכדאיות של הפרויקט.
בלשון אחרת, עוד עבודה לשמאים... ומכאן, הנני סבורי כי האינטרס של מדינת ישראל בביטולה של ההסדרה נובע מכך שאין ברצונה לתת לחישובים כלכליים להכתיב את היקף הבנייהובעצם לקבוע כיצד ואיך תיראה העיר. המטרה: לתעדף שיקולים תכנוניים בקביעת היקף הבנייה. נכון שזהו אינטרס שהינו מהותי אבל כורח המציאות מלמדת שחוסר הסדרה מצד מוסדות התכנון יכול בהחלט ש-להוביל לשוק החופשי לשוק של המערב הפרוע, כשכאן די ברור, בכל המקרים למי נגרם הנזק מכך בעקבות אותם הפערים שפועלים לרעת בעלי הנכסים.
העצה שלי תעמוד בעינה, בשל סטנדרטים וחקיקה קיימים ועתידיים: בחרו יועצים משפטיים (ובעזרת יועצים אחרים) שיעזרו לכם לגשר על פערים מובנים ולהתחבר לצדדים המעורבים בקידומו של הפרויקט.
|
הכותב הוא: ברק בר-לב בעל ידע וניסיון נרחב במקרקעין ותכנון ובניה, והינו הבעלים והמייסד של מותג הנדל"ן התל אביבי I בר-לב נדל"ן
|
בר-לב נדל"ן
ניסים אלוני 17,פארק צמרת, תל אביב
077.449.0338, 058.414.44.44
או השאירו פרטים בדף העסקי שלנו ונדבר
